ACP BA|004

On commence donc par l'étude, puis les travaux de rénovation de la chaufferie et de la distribution vers les immeubles. Les travaux sont financés par un emprunt commun aux trois immeubles et facilités par l'entreprise en charge des travaux. Etant donné la taille de la chaufferie et la conjoncture financière (certificats verts), une cogénération est ajoutée. Cette prémière étape apporte un soulagement direct. En 2020, les charges de gaz correspondent à 300.000€ (en dehors des fluctuations de prix connues ensuite) et permettent de repartir sur des bases plus solides pour des réflexions ultérieures.

En parallèle à la réalisation des travaux de chaufferie, une réflexion sur l'enveloppe du bâtiment démarre. Ici aussi, il s'agit en premier lieu d'une nécessité liée à des problématiques d'étanchéité et de sécurité des balcons par endroit fortement abîmés et donant un air particulièrement délabré à l'immeuble. Une étude pour la rénovation de ceux-ci est commandée en 2018 et les architectes proposent, en option, l'isolation des pignons et des façades avant/arrière (dont la surface est relativement limitée, étant donné l'ampleur des fenêtres).  La disproportion entre le coût "nécessaire" et 

La demande de permis se passe globalement bien avec une procédure relativement rapide et fluide. En effet, d'autres immeubles dans le parc ont déjà obtenu des autorisations dans le passé, créant un "précédent" confortable.  Le seul hic? La découverte d'une taxe à la renovation de 1% du montant des travaux, spécifique à la commune d'Evere et ne prévoyant pas d'exception en cas de rénovation énergetique.

Le financement d'un chantier de cette ampleur est complexe. La copropriété dispose, en démarrage  de projet, d'un fonds de réserve d'environ 300.000€ et décide de l'augmenter pour atteindre les 600.000€ avant la réalisation des travaux. Des copropriétaires expriment le souhtait de financer leur quote-part de façon désolidarisée du crédit commun et ainsi éviter les intérêts et le coût de l'assurance Atradius. Finalement, les fonds propres amenés au projet sont d'environ 420.000€. Il faut donc encore aller chercher du financement pour le montant restant. Les crédits en copropriété étant sujets à des plafonds, deux crédits sont souscrits auprès d'organismes financiers distincts : 900,000€ et 300.000€, les deux échelonnés sur 10 ans. Etant donné les incertitudes sur la durée, le montant esperé de primes (200.000€) n'est pas inclus dans le plan financier. Si obtenu, il servira à financer l'isolation de la toiture. Ces investissements ne se font pas sans peine, une proportion non négligeable des propriétaires changeant en cours de route, souvent avec des conditions spécifiques concernant la prise en charge des travaux.

Une fois le budget connu, il faut encore passer le cap du vote. Le point a été abordé, de façon progressivement plus détaillée. Les propriétaires connaissent donc le contexte, mais les montants en jeu restent significatifs. Quels sont les arguments qui ont eu le plus d'impact lors de la prise de décision ?
- Avant tout, l'impact qu'auront les travaux sur l'aspect visuel et l'état technique de la copropriété, pour améliorer la valeur et l'attractivité en cas de vente ou de location. Un investissement de 20.000€ dans un appartement qui en vaut 200.000€ est tout à fait raisonable pour la valorisation espérée.
- Le surcoût finalement relativement faible de l'isolation (qui en plus peut donner droit à des primes) par rapport à la masse des travaux à réaliser de toutes façons "à fonds perdus".
- L'évolution continue des prix de construction, des taux d'emprunt et des primes. : si les travaux étaient atteignables aujourd'hui, il n'y avait pas de garantie qu'ils le soient demain
- Et finalement la confiance qu'avait la copropriété dans le conseil de copropriété et le syndic, celui-ci ayant déjà realisé un important travail de remise en route de la copropriété.

Ce sont donc des considérations à court terme et par rapport à la plus-value immédiate pour la valeur des appartements qui ont été décisives, ainsi que le facteur de confiance dans le syndic. Les impacts à long terme sur la conformité en 2050 n'ont finalement pas été les plus présents (n'existaient pas encore concrètement en 2015). La priorisation dans les travaux s'est faite également pour des travaux qui touchent directement les appartements. Des travaux nécessaires également dans les parkings ont, quant à eux, été reportés.
Enfin, il est intéressant de noter qu'entre les premières discussions et les décisions, 20% des lots ont été vendus. Le fait de bien reprendre au PV d'AG toutes les discussions permet qu'il n'y ait pas d'ambiguïté pour les nouveaux acquéreurs quant aux intentions de la copropriété.

Le chantier se déroule correctement. Une fois le cap du vote et du financement passé, les propriétaires sont globalement impatients de voir l'aboutissement de toutes ces années de réflexion et de travail. 

Et après ? Ce ne sera pas tout à fait fini. La toiture plate montre des signes de faiblesse et devra également être renovée. Les travaux de façade devraient pouvoir être finalisés pour fin 2024, juste à temps pour (normalement) obtenir les primes qui pourraient alors contribuer au financement de l'isolation de la toiture.