ACP 523 | DIAGNOSTIC & COMMUNICATION
2800 - Mechelen
Nombre de lots
13
Année de construction
1960
Contexte
Un immeuble des années 1960 à Malines avec ses 13 unités résidentielles et sa façade en grès typique, elle illustre les défis des bâtiments anciens : vétusté, problèmes structurels et besoin urgent de rénovation énergétique... des couts importants à répartir sur un relativement petitn nombre de menages.
Cette copropriété fait partie des cas pilotes du projet européeen "CondoReno" dont le rapport détaillé est consultable via ce lien
Ligne du temps
Le point de départ
Bien que la toiture ait déjà été isolée en 2017 (valeur RD de 4,5 m² K/W), la façade pose problème : fissures, humidité, corrosion des ancrages. Les façades arrière et latérales en brique souffrent quant à elles de pourriture du béton (balcons, linteaux au-dessus des fenêtres). La copropriété hésite entre réparer ou isoler durablement, avec une vision à long terme.
Le choix du premier pas
Salvator ne pouvant pas bénéficier d’un Renovatie MasterPlan complet (réservé aux copropriétés de plus de 20 unités en Flandre), la ville de Malines l’oriente vers un RMP Light, inspiré des spécifications du cadre VEKA (l’autorité flamande pour l’énergie et le climat).
La copropriété commande une étude à un bureau d’études, incluant :
- Un diagnostic partiel de l’état du bâtiment (méthodologie NEN2767, mais sans mesure complète en raison du scope limité).
- Des scénarios de rénovation durable.
- Un plan d’investissement pluriannuel.
Elle collabore aussi dès le départ avec le cabinet d’architecture, chargé de concevoir un concept de façade durable.
L'étude et la préparation
En octobre 2023, une enquête auprès des copropriétaires et locataires est menée en parallèle du diagnostic. 8 résidents sur 13 y participent (3 propriétaires-occupants, 3 bailleurs, 2 locataires). Les résultats sont clairs :
- 7 sur 8 estiment nécessaire la rénovation de la façade avec isolation.
- Tous sauf un sont prêts à investir.
Ces retours, couplés au diagnostic, permettent d’affiner l’analyse. Pour affiner les coûts, les architectes demandent un avis informel au service urbanisme de la ville sur les matériaux autorisés. Réponse :
- ETICS (enduit isolant) autorisé pour les façades latérales et arrière.
- Panneaux de façade imposés pour la façade avant, pour conserver l’aspect historique.
Les architectes conçoivent alors un concept de façade durable avec des panneaux Dekton imitant le grès, pour allier esthétique et performance.
En novembre 2023, le bureau d’études propose trois scénarios de rénovation durable, chacun avec un plan financier sur plusieurs années :
- Réaliser tous les travaux en une seule fois (façade + remplacement de la chaudière collective par une pompe à chaleur + panneaux solaires en 2032).
- Prioriser la façade à court terme, puis remplacer la chaudière par une pompe à chaleur et installer des panneaux solaires en 2032.
- Réparer la façade à court terme, l’isoler seulement en 2029, et renouveler les installations techniques en 2032.
Le choix du financement
En janvier 2024, le coach rénovation de la ville présente des simulations financières pour un appartement moyen, incluant :
- Une marge de 5 % pour les imprévus.
- Les frais de coordination et d’étude.
Trois options de financement sont proposées aux copropriétaires :
- Paiement intégral par le copropriétaire (épargne personnelle).
- Financement partiel via le Mijn VerbouwLening (prêt flamand pour les copropriétés) + fonds propres.
- Combinaison du Mijn VerbouwLening avec un prêt collectif souscrit par la copropriété auprès d’une banque commerciale.
5 copropriétaires sur 12 optent pour le Mijn VerbouwLening, 3 pour un prêt personnel, et 2 comptent utiliser leurs économies. Des séances de coaching individuel sont organisées en décembre pour les copropriétaires les plus vulnérables, afin de les aider à trouver des solutions adaptées à leur situation financière.
Le vote en AG
La réunion d’information est un succès : les copropriétaires saluent la clarté du projet et manifestent leur intérêt pour le Mijn VerbouwLening. Le vote en Assemblée Générale Spéciale (mars 2024) valide la rénovation de la façade. Les architectes déposent alors la demande de permis d’urbanisme, qui est approuvée par la ville en automne 2024.
L'exécution des travaux
En février 2025, alors que tout semble sur les rails, un voisin dépose un recours contre le permis, soutenu par la province d’Anvers. Verdict surprenant :
- La province refuse l’isolation des façades latérales et arrière, au motif que le bâtiment se situe dans une zone protégée au patrimoine culturel et historique.
- Selon elle, la préservation des murs historiques prime sur les gains énergétiques, malgré l’avis favorable de tous les services publics concernés (ville, services techniques, etc.).
Cette décision choque la copropriété et la ville :
- Elle va à l’encontre des objectifs climatiques du gouvernement flamand et des engagements de Malines dans le Covenant of Mayors (Pacte des Maires pour le climat).
- Son manque de justification claire et son caractère général (interdisant toute rénovation énergétique des façades en brique dans les zones protégées) inquiètent pour l’avenir.
La ville de Malines décide de faire appel devant le Conseil des Litiges de Permis, tandis que la copropriété, faute de moyens, renonce à contester. Elle pourrait réparer la façade sans isolation en attendant, mais l’incertitude persiste. Le Conseil doit rendre sa décision fin 2025 ou début 2026.
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