Financement des travaux en copropriété

95 syndics ont répondu à notre sondage

Un travail de consultation du secteur bancaire a été réalisé menant, dans un premier temps, à une grille comparative des conditions non financières pratiques par les différents organismes bancaires offrant des crédits aux copropriétés

À cette occasion, 9 banques ont été consultées lors du sondage « fournisseur ».

Par la suite, un important travail de consultation de syndics professionnels et une consolidation des retours de terrain et bonnes pratiques ont mené à la création d'un vade-mecum détaillé à destination de la profession mais également à une série de formations spécifiques.

Lors de ces 5 sessions de formation et échanges autour des crédits en copropriété avec 137 syndics professionnels participants, 95 d'entre eux ont répondu au sondage « usager ».

75% des syndics sondés ont déjà mis en place des crédits collectifs.

Autrefois relativement rares, les crédits collectifs en copropriété ont fortement progressé ces dernières années. Des nombreux travaux sont nécessaires, souvent avec un coût important. Approvisionner le plus en amont possible un fonds de réserve reste le meilleur point de départ. L'inflation des dernières années a mis en évidence les limites de cette approche dans le cadre de travaux importants. L'accès au crédit permet de lisser les coûts sur une période plus longue, rendant les travaux plus accessibles et acceptables pour les copropriétaires.

75% des syndics participants à notre sondage ont déjà mis en place des crédits collectifs, et 29 % en ont mis en place plus de 5. Ces chiffres témoignent du côté indispensable de ce dispositif.

3banques importantes le pratiquent actuellement

Pendant longtemps, Belfius était la seule banque à effectuer de façon courante des prêts aux copropriétés. Les dernières années ont connu le retour sur le marché de quelques acteurs majeurs du crédit (BNP, KBC) bien que l'offre globale reste insuffisante au vu des enjeux.

D'autres organismes de prêt tels que Fédérale, Crelan, Triodos et Elantis ont par le passé prêté à des copropriétés, particulièrement quand elles étaient clients existants. Malheureusement certaines d'entre elles ont entre-temps décidé d'arrêter ou limiter ce type de crédit.

Bien qu'actuellement relativement marginaux en termes de quantité de crédits accordés, d'autres acteurs innovants commencent à émerger, qu'ils soient institutionnels (Fonds du Logement Wallon et Bruxellois) ou issus du crowdfunding (Look&Fin).

10 ans c'est trop court pour les petites copropriétés

Les conditions de crédit non financières, telles que les délais et les plafonds, ne sont parfois pas adaptées aux besoins des copropriétés. Par exemple, les durées maximales de crédit sont encore souvent limitées à 10 ou 15 ans (sauf Fonds du logement et KBC), ce qui peut être insuffisant pour des projets de rénovation importants de petites copropriétés.

De plus, les plafonds de crédit peuvent être trop bas pour couvrir l'ensemble des travaux nécessaires, particulièrement pour des grandes copropriétés dans lesquelles les chantiers peuvent rapidement se chiffrer en millions.

Aujourd'hui, grâce la pluralité d'acteurs, ces conditions peuvent s'assouplir pour s'adapter aux réalités des différentes copropriétés. L'enjeu de demain sera d'intégrer l'offre privée avec les solutions publiques de soutien financier (ex. crédits à taux préférentiel) tout en tenant compte, dès le départ, des spécificités des copropriétés.

46% des participants trouvent que le montage du dossier est la phase plus complexe

Le développement graduel de l'offre et la méconnaissance persistante du milieu de la copropriété font que les modalités de vote, composition de dossier et processus de validation varient fortement d'un organisme à l'autre : confirmation écrite de non-contestation, modalités de libération des fonds, conditions techniques et administratives préalables… Chaque spécificité augmente la complexité du dossier et la possibilité d'erreur. Une standardisation des bonnes pratiques communes s'impose.

Pour 46% des participants, le montage du dossier est la phase plus complexe, suivie par la gestion comptable (32%).

89% des participants n'ont jamais dû activer l'assurance-crédit dans leurs dossiers.

Actuellement, la quasi-totalité des organismes prêteurs sollicités imposent le recours à de l'assurance-crédit. Bien que cette assurance puisse protéger les copropriétaires et l'ACP contre un éventuel défaut de paiement, elle ajoute des coûts supplémentaires (entre 1 et 3,5 % du montant total des travaux à payer sur fonds propres).

Concrètement, l'assurance-crédit couvre uniquement les charges d'emprunt. En cas d'impayés, la copropriété devra de toute façon entamer une procédure de recouvrement parallèle pour les charges courantes (typiquement bien supérieures au coût de l'emprunt). De plus, depuis 2018, la copropriété est créancier privilégié sur les 2 dernières années de charges, diminuant fortement le risque de non-recouvrement.

Dans les faits, l'activation de ce type d'assurance est excessivement rare et de nombreux syndics se questionnent quant à son imposition généralisée.

Exemple réel où le cout de l'assurance-crédit semble disproportionné par rapport au risque couvert : copropriété de 80 appartements - Crédit de 500.000€ sur 20 ans (FLW) Prime d'assurance 13.000€ Charge d'emprunt par appart = 6250€/appt. → 312€/an/appt (risque encouru en cas de non paiement d'un propriétaire sur un an).

44% des syndics n'utilisent que la participation globale au crédit collectif

Si comptablement et administrativement, il est beaucoup plus simple que l'ensemble des copropriétaires participent au crédit collectif (appliqué par 44% des participants), force est de constater que la participation de certains copropriétaires vis-à-vis d'autres est relativement courante (appliquée occasionnellement ou régulièrement par le 56% des sondés).

Souvent, c'est une nécessité pour mobiliser les fonds propres minimaux demandés par la banque mais parfois c'est plutôt lié à la diversité de profils présents au sein d'une même copropriété. Pour certains, un emprunt collectif offre un accès au crédit qu'ils n'auraient pas personnellement (ex. 65+ ans).

Pour d'autres, les conditions financières liées à un crédit sur notoriété tel que souscrit en tant que copropriété sont significativement moins intéressantes que ce qu'ils pourraient obtenir à titre individuel (fonds propres, reprise d'encours, crédit social...).

56% des sondés préviennent le notaire dans le 3.94 §1 et 2 et l'acheteur continue à payer le crédit après acte

L'un des retours les plus étonnants du sondage a été la variété de solutions de gestion comptable employées.

Le crédit en copropriété étant une possibilité relativement récente, il n'est pas explicitement prévu dans la loi, laissant une marge importante quant à sa transposition dans la comptabilité de la copropriété. Sans opération comptable spécifique pour le rendre visible, il ne va pas apparaître au bilan et risque de passer inaperçu dans les décomptes de charges.

Et pourtant, au vu des montants en jeu, il est essentiel que le montant du crédit encore dû, sa durée de remboursement et les copropriétaires concernés en cas de participation partielle soient clairement identifiables.

Ceci est particulièrement crucial en cas de mutation, où le plus souvent les copropriétaires acheteurs seront responsables du remboursement de la suite du crédit, ou en cas de changement de syndic.

Si de nombreuses formulations comptables peuvent être employées efficacement une solution commune standard faciliterait la lisibilité. Une sensibilisation des professions annexes (notaires, courtiers, banques, comptables) est également cruciale pour éviter les erreurs.

751 logements en copropriété améliorés grâce au crédit FDLW en 2025*

L'une des caractéristiques propres au crédit Rénoprêt 'copropriété' est la nécessité de transmettre une série de documents techniques (ex. audit énergétique, attestations de conformité installations électriques et gaz des communs, analyses de risque et contrôle des ascenseurs).

Si la vérification de ces éléments à l'occasion du crédit constitue un réel levier d'amélioration de la salubrité et sécurité des immeubles, cela constitue également un frein en termes de timing car il est fréquent que certains de ces éléments ne soient pas disponibles au moment de la demande et qu'un vote d'Assemblée Générale soit nécessaire pour les commander. Les travaux de mise en conformité nécessaires sont donc souvent intégrés au projet. Il est donc essentiel que la conformité de l'immeuble soit un résultat en fin de travaux et pas une condition préalable.

Il est par ailleurs important de trouver le bon équilibre entre demandes administratives et avantage financier, au risque de décourager les copropriétés de réaliser les travaux. À Bruxelles, où les taux proposés dans les projets-pilotes étaient proches des taux du marché, certaines copropriétés se sont demandé si l'effort valait la peine d'y avoir recours.

Lisez aussi notre RAPPORT CRÉDITS À TAUX PRÉFÉRENTIEL EN COPROPRIÉTÉ 2025-2026