Y a-t-il une solidarité entre copropriétaires en cas de crédit collectif ?

En matière de copropriété, il n’existe pas de solidarité, au sens juridique du terme, entre copropriétaires de différents lots privatifs. Cela signifie que chaque copropriétaire est seul responsable du paiement de ses charges envers la copropriété. La copropriété ne peut pas exiger d’un copropriétaire qu’il règle la dette d’un autre copropriétaire, propriétaire d’un autre lot.

Toutefois, une forme de solidarité de fait peut exister. En cas de retard de paiement de certains copropriétaires, les coûts de fonctionnement de la copropriété continuent d’être exposés dans l’intérêt collectif. Ce sont donc les copropriétaires en ordre de paiement qui, temporairement, assurent le bon fonctionnement financier de l’ensemble, en attendant le recouvrement des sommes dues par les copropriétaires défaillants. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles un fonds de roulement est souvent mis en place.

Contrairement à un regroupement de crédits individuels géré par une banque, un crédit collectif souscrit par une copropriété est un contrat conclu entre la banque et la copropriété en tant que personne morale.

Toutefois, une copropriété ne disposant pas de patrimoine propre (art. 3.86, §3, C. civ.), la loi prévoit (art. 3.86, §4, C. civ.) qu’en cas de condamnation de l’ACP à payer une somme, l’exécution de la décision se fait sur le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à ses quotes-parts.

Cela signifie que même si certains copropriétaires sont en ordre de paiement et/ou ne participent pas au crédit collectif, ils restent « co-responsables » en cas de défaillance de la copropriété à honorer ses engagements et, par exemple vis-à-vis de la banque, les remboursements mensuels

Souscrire un crédit en copropriété n’est pas forcément plus risqué que de vivre en copropriété en général.

En effet, le fonctionnement d’un crédit est similaire à celui de toute autre dépense collective. Tant que la situation financière de la copropriété est saine et bien suivie – par exemple, avec une approbation régulière des comptes –, les mécanismes légaux permettent de récupérer les montants dus relativement efficacement, notamment à la suite de la réforme législative de 2018.

Par ailleurs, pour limiter les risques et simplifier la gestion du crédit, de nombreuses banques exigent la souscription à une assurance-crédit lors de la mise en place d’un prêt collectif.

Lorsqu’un copropriétaire peut financer directement sa part des travaux sans recourir à un emprunt, cela peut s’avérer avantageux, tant pour lui que pour la copropriété, pour plusieurs raisons :

• Ces fonds peuvent constituer une partie des "fonds propres" souvent exigés par les banques, facilitant ainsi l’accès au crédit collectif.
• La copropriété peut réduire le montant total de son emprunt, ce qui améliore ses chances d’obtenir un financement et peut permettre de bénéficier de conditions plus avantageuses.
• Certains copropriétaires peuvent, à titre individuel, accéder à des taux préférentiels via un Fonds du Logement, même si la copropriété dans son ensemble n’y est pas éligible. Cela peut rendre les travaux plus abordables, en particulier pour les profils plus vulnérables.
  
  

Nos points d'attention pour les syndics :

• Participation des copropriétaires hors crédit collectif
  Les copropriétaires ne souscrivant pas au crédit collectif ne participent pas à son remboursement, puisqu’ils règlent leurs quotes-parts directement à la copropriété en une seule fois (qu’ils remboursent ensuite à leur banque ou autre). Toutefois, comme expliqué précédemment, au stade de l’exécution d’une décision de justice condamnant l’ACP à payer une somme, ils restent partiellement « responsables » en cas de défaut de paiement de la copropriété.
• Formalisation des engagements
  Il est essentiel de rédiger un document détaillant la participation de chaque copropriétaire aux frais des travaux, précisant leurs quotes-parts et le mode de paiement (crédit collectif ou paiement anticipé hors intérêts). Idéalement, ce document devrait être préparé à l’avance, validé en assemblée générale et annexé au procès-verbal. Si un copropriétaire choisit de ne pas participer au crédit collectif lors de l’AG, il est au minimum nécessaire de noter que le calcul détaillé lui sera communiqué ultérieurement. Certaines banques proposent des formulaires types à cet effet.
• Facturation et gestion comptable
  L’entreprise facturera toujours l’ACP, qui reste le commanditaire des travaux. Le copropriétaire ayant payé sa quote-part en une fois recevra un appel de fonds unique, sans paiements ultérieurs. Il devra cependant vérifier auprès de sa banque quels justificatifs sont nécessaires pour débloquer son crédit personnel (ex. : bon de commande signé, document détaillant sa quote-part, etc.).
• Gestion comptable et outils logiciels
  Selon le programme comptable utilisé, l’encodage de ces situations dans les appels de fonds automatiques peut être plus ou moins complexe. Nous vous invitons à partager votre retour d’expérience à syndicrenosupport@federia.immo. Une discussion avec les développeurs de plusieurs logiciels de gestion de copropriété est envisagée afin d’intégrer des solutions adaptées, basées sur des exemples concrets.