Comment estimer le fonds de réserve nécessaire ?

La contribution annuelle au fonds de réserve ne peut être inférieure à 5% de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent. Les provisions de charge du fonds de réserve sont donc établies sur base du budget prévisionnel approuvé lors de l’AG.

Pour rappel, il est calculé selon les quote-parts des parties communes. Son paiement, qui peut se faire de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle, est versé sur un compte spécifique, distinct de celui du fonds de roulement.

Cette façon de calculer le montant minimal obligatoire est généralement inadaptée et insuffisante. En effet un immeuble qui aurait un chauffage privatif et/ou pas d'ascenseur et/ou pas de concierge, aura un budget annuel de fonctionnement très bas impliquant une alimentation minimale du fonds de réserve alors que, en fonction de l'état du bâtiment, elle devra potentiellement prévoir des travaux de rénovation significatifs.

Exemple chiffré : Si le budget annuel d’une copropriété est de 10 000 €, le fonds de réserve devra être alimenté au minimum de 500 € par an pour l'ensemble de la copropriété.

Des exceptions à l'obligation de constituer un fonds de réserve existent pour les immeubles dont la réception des parties communes date de moins de cinq ans. Il est egalement  possible de déroger à cette obligation légale de constitution du fonds de réserve par une décision contraire d’une majorité à 4/5 des voix de l’ACP.

Le meilleur moyen d’évaluer la valeur idéale du fonds de réserve est de le calculer à partir des montants des travaux à réaliser prévus ou obligatoires, idéalement, consignés dans un plan pluriannuel de travaux détaillant les investissements à prévoir sur le court, moyen et long terme.

Quand un crédit collectif est prévu pour la realisation de travaux spécifiques, certains professionnels recommandent de commencer à appeler des montants équivalents au remboursement avant la signature effective du crédit. Ceci a comme avantage de commencer à constituer une avance de trésorerie mais également d'évaluer si le rythme de remboursement envisagé est réaliste pour la copropriété.

Si aucune donnée chiffrée n’est disponible, une façon pragmatique d’avancer est de considérer l’alimentation du fonds de reserve comme proportionnelle à la valeur de reconstruction de l’immeuble telle que définie dans le contrat d’assurance, par exemple en l'alimentant de l’équivalent de 0,5% par an.

En cas de vente d'un lot, le fonds de réserve reste acquis à la copropriété.

Il est possible de prévoir contractuellement dans l'acte de vente  que l'acheteur rembourse tout ou partie du code-part du fonds de réserve au vendeur mais il s'agit d'un accord entre parties n'ayant rien à voir avec la copropriété.

Le fonds de roulement, quant à lui, est remboursé au vendeur et doit être à nouveau constitué par l'acheteur.

En savoir plus : 

LIEN :  LE FONDS DE ROULEMENT ET LE FONDS DE RÉSERVE  (Notaire.be)