Quels retours de terrain concernant les crédits en copropriété ?

 75% des syndics participants ont déjà mis en place des crédits collectifs, 29 % en ont mis en place plus de 5.

Autrefois relativement rares, les crédits collectifs en copropriété ont fortement progressé ces dernières années. Des nombreux travaux sont nécessaires, souvent avec un coût important. Approvisionner le plus en amont possible un fonds de réserve reste le meilleur point de départ. L'inflation des dernières années a mis en évidence les limites de cette approche dans le cadre de travaux importants. L’accès au crédit permet de lisser les coûts sur une période plus longue, rendant les travaux plus accessibles et acceptables pour les copropriétaires.

Les conditions de crédit non financières, telles que les délais et les plafonds, ne sont parfois pas adaptées aux besoins des copropriétés. Par exemple, les durées maximales de crédit sont encore souvent limitées à 10 ou 15 ans (sauf Fonds du logement et KBC), ce qui peut être insuffisant pour des projets de rénovation importants. De plus, les plafonds de crédit peuvent être trop bas pour couvrir l'ensemble des travaux nécessaires, particulièrement pour des grandes copropriétés dans lesquelles les chantiers peuvent rapidement se chiffrer en millions. Aujourd’hui, grâce la pluralité d’acteurs, ces conditions peuvent s’assouplir pour s’adapter aux réalités des différentes copropriétés. L’enjeu de demain sera d’intégrer l’offre privée avec les solutions de soutien financier publiques (ex. crédits à taux préférentiel) tout en tenant compte, dès le départ, des spécificités des copropriétés.

 Pour 46% des participants, le montage du dossier est la phase plus complexe, suivie par la gestion comptable (32%) 

Le développement graduel de l'offre et la méconnaissance persistante du milieu de la copropriété font que les modalités de vote, composition de dossier et processus de validation varient fortement d’un organisme à l’autre : confirmation écrite de non-contestation, modalités de libération des fonds, conditions techniques et administratives préalables… Chaque spécificité augmente la complexité du dossier et la possibilité d’erreur. Une standardisation des bonnes pratiques communes s’impose.

 89% des participants n’ont jamais dû activer l’assurance-crédit dans leurs dossiers 

Actuellement, la quasi-totalité des organismes prêteurs sollicités imposent le recours à de l'assurance-crédit. Bien que cette assurance puisse protéger les copropriétaires et l'ACP contre un éventuel défaut de paiement, elle ajoute des coûts supplémentaires (entre 1 et 3,5 % du montant total des travaux à payer sur fonds propres). Concrètement, l'assurance-crédit couvre uniquement les charges d'emprunt. En cas d’impayés, la copropriété devra de toute façon entamer une procédure de recouvrement parallèle pour les charges courantes (typiquement bien supérieures au coût de l’emprunt). De plus, depuis 2018, la copropriété est créancière privilégiée sur les 2 dernières années de charges, diminuant fortement le risque de non-recouvrement. Dans les faits, l’activation de ce type d’assurance est excessivement rare et de nombreux syndics se questionnent quant à son imposition généralisée.

 «  Personne n’a particulièrement envie de faire plus compliqué, mais parfois c’est nécessaire pour que le projet aboutisse » 

Si comptablement et administrativement, il est beaucoup plus simple que l’ensemble des copropriétaires participent au crédit collectif (appliqué par 44% des participants), force est de constater que la participation de certains copropriétaires vis-à-vis d’autres est relativement courante (appliquée occasionnellement ou régulièrement par le 56% des sondés).
Souvent, c’est une nécessité pour mobiliser les fonds propres minimaux demandés par la banque mais parfois c’est plutôt lié à la diversité de profils présents au sein d’une même copropriété. Pour certains, un emprunt collectif offre un accès au crédit qu’ils n'auraient pas personnellement (ex. 65+ ans, ), Pour d'autres, les conditions financières liées à un crédit sur notoriété tel que souscrit en tant que copropriété sont significativement moins intéressantes que ce qu'ils pourraient obtenir à titre individuel (fonds propres, reprise d’encours, crédit social...).

 56% des sondés préviennent le notaire dans le 3.94 §1 et 2 et l'acheteur continue à payer le crédit après acte 

L'un des retours les plus étonnants du sondage a été la variété de solutions de gestion comptable employées.
Le crédit en copropriété étant une possibilité relativement récente, il n'est pas explicitement prévu dans la loi, laissant une marge importante quant à sa transposition dans la comptabilité de la copropriété. Sans opération comptable spécifique pour le rendre visible, il ne va pas apparaître au bilan et risque de passer inaperçu dans les décomptes de charges.
Et pourtant, au vu des montants en jeu, il est essentiel que le montant du crédit encore dû, sa durée de remboursement et les copropriétaires concernés en cas de participation partielle soient clairement identifiables.
Ceci est particulièrement crucial en cas de mutation, où le plus souvent les copropriétaires acheteurs seront responsables du remboursement de la suite du crédit, ou en cas de changement de syndic.
Si de nombreuses formulations comptables peuvent être employées efficacement une solution commune standard faciliterait la lisibilité. Une sensibilisation des professions annexes (notaires, courtiers, banques) est également cruciale pour éviter les erreurs.