Quelles sont les questions à se poser pour préparer le financement de travaux ?
Faire un bilan de la santé financière de l'ACP est une des étapes préalables primordiales. Les questions ci-dessous sont des pistes de réflexion à avoir avant même de faire une estimation ou une liste de travaux envisagés :
- Quel est le contenu du fonds de réserve ? Quelles sont les liquidités disponibles ?
- Quelle est la balance des copropriétaires et l’historique des paiements ?
- Quelles sont les possibilités d’emprunt de la copropriété ?
- Quelle est la franchise sinistre de mon immeuble ? Quel est le budget repris en commun annuellement ?
- Quelle est la proportion des coûts d'énergie dans mon immeuble ?
- Quel est le profil des copropriétaires (bailleurs / propriétaires, précarisé / changements fréquents / très mixte) ?
Les réponses à ces questions doivent permettre de mettre en avant les forces et surtout de détecter et remédier aux éventuelles faiblesses de l'ACP, qui mettraient en péril le processus global, et laissant la porte ouverte aux recours, blocages ou découragement. Un processus de travaux importants en copropriété est une démarche délicate à laquelle il faut donner toutes ses chances en préparant et en anticipant toute diffculté.
En savoir plus :
FORMATION : LES LABORATOIRES DE LA COPROPRIETE – RENO CHECK UP
L'impact du contenu du fonds de réserve et des liquidités disponibles sur la planification de travaux en copropriété est crucial.
Le fonds de réserve doit être évalué, tant en termes de valeur comptable qu'en termes des sommes sur un compte individualisé. Il joue un rôle déterminant dans la capacité de la copropriété à financer des travaux importants notamment par rapport à la décision de souscrire ou non un crédit, mais aussi dans l’accès au crédit et dans les conditions proposées par les banques et autres organismes prêteurs. Il permet parfois aussi d'éviter une surassuarance au niveau des crédits.
De plus, les liquidités disponibles permettent de couvrir les dépenses imprévues et d'assurer une gestion financière saine, évitant ainsi les retards de paiement et ceux dans la réalisation des travaux.
La correcte liquidité de la copropriété peut s’évaluer en analysant notamment le taux de défaut de paiement des copropriétaires (proportion des copropriétaires ayant un retard de plus de 180 jours dans le paiement de leurs charges). Si nécessaire, le fonds de roulement peut être augmenté suite à une décision d’AG.
Il est donc essentiel que l’ACP soit saine financièrement avant d’entamer la réalisation de travaux importants. Si ce n’est pas le cas, il faut d’abord passer par un assainissement des comptes.
Des nombreuses ressources sont disponibles pour vous aider dans la remise en ordre des finances des ACP.
Le profil des copropriétaires, notamment leur âge, leur capacité d'emprunt et leur capacité à investir peuvent être des critères importants dans le choix d’un financement individuel ou d’un emprunt groupé.
En cas de crédit au nom de la copropriété, la possibilité d'emprunt dépend fortement de la santé financière de l'ACP mais il existe également des contraintes par rapport au montant total emprunté ou à la durée du crédit, qui ne sont pas toujours alignées avec la réalité des copropriétés.
Dans le cas de projets ambitieux il n’est donc pas rare que les copropriétés combinent plusieurs moyens de financement (ex. crédits partiels auprès de différentes banques, crowdlending, solutions tiers-investisseur...).
De plus, le Fonds du Logement en Wallonie (et prochainement à Bruxelles) peut constituer une soution alternative ou complémentaire particulièrement avantageuses pour autant que la copropriété soit éligible (en fonction des revenus des copropriétaires notamment).
Attention : en fonction du type de financement envisagé, les différents organismes peuvent nécessiter que des points spécifiques, voire des textes précis à faire figurer à l’ordre du jour et dans le PV. Veillez-donc à vérifier cela en amont par rapport aux financeurs pressentis.
En savoir plus :
LIEN : CRÉDIT RÉNOPRÊT POUR LE COPROPRIÉTÉS DU FONDS DU LOGEMENT DE WALLONIE
En évitant les impayés, la copropriété peut planifier et réaliser les travaux sans retards ni complications financières, assurant ainsi une gestion efficace et proactive de l'entretien et de l'amélioration des parties communes.
De plus, la balance des copropriétaires, et en particulier le taux d'impayés à plus de 180 jours, est l’un des documents essentiels analysés par les banques ou les organismes de crédits sociaux pour déterminer l'octroi d'un prêt et à quelles conditions.
Le nettoyage de la balance des copropriétaires est donc l’une des actions prioritaires en vue de la réalisation de travaux.
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