Financiering van de werken

95 syndici hebben op onze enquête geantwoord

Er werd een raadpleging van de banksector uitgevoerd, die in eerste instantie leidde tot een vergelijkende tabel van de praktische niet-financiële voorwaarden van de verschillende bankinstellingen die kredieten aan mede-eigendommen aanbieden

Bij die gelegenheid werden 9 banken geraadpleegd tijdens de « leverancier »-enquête.

Vervolgens leidde een belangrijk werk van raadpleging van professionele syndici en een consolidatie van de feedback van het terrein en de goede praktijken tot de creatie van een gedetailleerd vademecum bestemd voor de sector, maar ook tot een reeks specifieke opleidingen.

Tijdens deze 5 opleidingssessies en gesprekken rond kredieten in mede-eigendom met 137 deelnemende professionele syndici, hebben 95 van hen de « gebruiker »-enquête ingevuld.

75% van de bevraagde syndici hebben al collectieve kredieten opgezet.

Vroeger relatief zeldzaam, zijn collectieve kredieten in mede-eigendom de laatste jaren sterk toegenomen. Talrijke werken zijn noodzakelijk, vaak met een aanzienlijke kostprijs. Zo vroeg mogelijk een reservefonds spijzen blijft het beste vertrekpunt. De inflatie van de afgelopen jaren heeft de grenzen van deze aanpak in het kader van belangrijke werken aan het licht gebracht. De toegang tot krediet maakt het mogelijk de kosten over een langere periode te spreiden, waardoor de werken toegankelijker en aanvaardbaarder worden voor de mede-eigenaars.

75% van de syndici die aan onze enquête deelnamen, hebben al collectieve kredieten opgezet, en 29% hebben er meer dan 5 opgezet. Deze cijfers getuigen van het onmisbare karakter van dit instrument.

3belangrijke banken doen dit momenteel

Lange tijd was Belfius de enige bank die courant leningen aan mede-eigendommen verstrekte. De afgelopen jaren zagen de terugkeer op de markt van enkele grote kredietspelers (BNP, KBC) hoewel het globale aanbod ontoereikend blijft gezien de uitdagingen.

Andere kredietinstellingen zoals Fédérale, Crelan, Triodos en Elantis hebben in het verleden aan mede-eigendommen geleend, vooral wanneer die bestaande klanten waren. Jammer genoeg hebben sommige onder hen ondertussen beslist om dit type krediet stop te zetten of te beperken.

Hoewel ze momenteel relatief marginaal zijn wat het aantal toegekende kredieten betreft, beginnen andere innovatieve spelers op te komen, of ze nu institutioneel zijn (Waals en Brussels Woningfonds) of voortkomen uit crowdfunding (Look&Fin).

10 jaar dat is te kort voor kleine mede-eigendommen

De niet-financiële kredietvoorwaarden, zoals de looptijden en de plafonds, zijn soms niet aangepast aan de behoeften van de mede-eigendommen. Zo zijn de maximale kredietlooptijden nog vaak beperkt tot 10 of 15 jaar (behalve bij het Woningfonds en KBC), wat onvoldoende kan zijn voor belangrijke renovatieprojecten van kleine mede-eigendommen.

Bovendien kunnen de kredietplafonds te laag zijn om alle noodzakelijke werken te dekken, vooral voor grote mede-eigendommen waar de werven snel tot in de miljoenen kunnen oplopen.

Vandaag kunnen deze voorwaarden, dankzij de veelheid aan spelers, versoepelen om zich aan te passen aan de realiteit van de verschillende mede-eigendommen. De uitdaging van morgen zal erin bestaan het privéaanbod te integreren met de publieke oplossingen voor financiële steun (bv. kredieten aan voorkeurtarief), terwijl men van bij het begin rekening houdt met de specifieke kenmerken van de mede-eigendommen.

46% van de deelnemers vindt dat het samenstellen van het dossier de meest complexe fase is

De geleidelijke ontwikkeling van het aanbod en de aanhoudende onbekendheid met de wereld van de mede-eigendom maken dat de stemmodaliteiten, de samenstelling van het dossier en het validatieproces sterk verschillen van de ene instelling tot de andere: schriftelijke bevestiging van niet-betwisting, modaliteiten voor de vrijgave van fondsen, voorafgaande technische en administratieve voorwaarden… Elke specificiteit verhoogt de complexiteit van het dossier en de kans op fouten. Een standaardisatie van gemeenschappelijke goede praktijken dringt zich op.

Voor 46% van de deelnemers is het samenstellen van het dossier de meest complexe fase, gevolgd door het boekhoudkundige beheer (32%).

89% van de deelnemers heeft de kredietverzekering nooit moeten activeren in hun dossiers.

Momenteel leggen bijna alle aangesproken kredietinstellingen het gebruik van een kredietverzekering op. Hoewel deze verzekering de mede-eigenaars en de VME kan beschermen tegen een eventuele wanbetaling, voegt ze bijkomende kosten toe (tussen 1 en 3,5% van het totale bedrag van de werken, te betalen met eigen middelen).

Concreet dekt de kredietverzekering enkel de leninglasten. Bij wanbetaling zal de mede-eigendom hoe dan ook een parallelle invorderingsprocedure moeten opstarten voor de gewone lasten (doorgaans veel hoger dan de kostprijs van de lening). Bovendien is de mede-eigendom sinds 2018 bevoorrechte schuldeiser op de 2 laatste jaren aan lasten, wat het risico op niet-invordering sterk vermindert.

In werkelijkheid is de activering van dit type verzekering uiterst zeldzaam en veel syndici stellen zich vragen bij de veralgemeende oplegging ervan.

Reëel voorbeeld waar de kostprijs van de kredietverzekering buiten verhouding lijkt tot het gedekte risico: mede-eigendom van 80 appartementen - Krediet van 500.000€ over 20 jaar (WWF) Verzekeringspremie 13.000€ Leninglast per appartement = 6250€/appt. → 312€/jaar/appt (risico gelopen bij niet-betaling van één eigenaar over één jaar).

44% van de syndici gebruikt enkel de globale deelname aan het collectief krediet

Hoewel het boekhoudkundig en administratief veel eenvoudiger is dat alle mede-eigenaars deelnemen aan het collectief krediet (toegepast door 44% van de deelnemers), moet worden vastgesteld dat de deelname van bepaalde mede-eigenaars tegenover andere relatief courant is (occasioneel of regelmatig toegepast door 56% van de bevraagden).

Vaak is het een noodzaak om de door de bank gevraagde minimale eigen middelen te mobiliseren, maar soms houdt het eerder verband met de diversiteit aan profielen binnen eenzelfde mede-eigendom. Voor sommigen biedt een collectieve lening toegang tot krediet die ze persoonlijk niet zouden hebben (bv. 65+ jaar).

Voor anderen zijn de financiële voorwaarden verbonden aan een krediet op naam en faam zoals aangegaan als mede-eigendom aanzienlijk minder interessant dan wat ze zouden kunnen verkrijgen op individuele titel (eigen middelen, overname van een lopend saldo, sociaal krediet...).

56% van de bevraagden verwittigt de notaris in het kader van art. 3.94 §1 en 2 en de koper blijft het krediet betalen na de akte

Een van de meest verrassende bevindingen van de enquête was de verscheidenheid aan gebruikte oplossingen voor boekhoudkundig beheer.

Aangezien het krediet in mede-eigendom een relatief recente mogelijkheid is, is het niet uitdrukkelijk voorzien in de wet, wat een aanzienlijke marge laat wat de omzetting ervan in de boekhouding van de mede-eigendom betreft. Zonder specifieke boekhoudkundige verrichting om het zichtbaar te maken, zal het niet op de balans verschijnen en dreigt het onopgemerkt te blijven in de lastenafrekeningen.

En toch is het, gezien de bedragen in het spel, essentieel dat het nog verschuldigde kredietbedrag, de terugbetalingslooptijd en de betrokken mede-eigenaars bij gedeeltelijke deelname duidelijk identificeerbaar zijn.

Dit is bijzonder cruciaal bij overdracht, waar meestal de kopende mede-eigenaars verantwoordelijk zullen zijn voor de terugbetaling van het vervolg van het krediet, of bij een verandering van syndicus.

Hoewel talrijke boekhoudkundige formuleringen doeltreffend kunnen worden gebruikt, zou een gemeenschappelijke standaardoplossing de leesbaarheid vergemakkelijken. Een sensibilisering van de aanverwante beroepen (notarissen, makelaars, banken, boekhouders) is eveneens cruciaal om fouten te vermijden.

751 woningen in mede-eigendom verbeterd dankzij het FDLW-krediet in 2025*

Een van de eigen kenmerken van het Renolening-krediet 'mede-eigendom' is de noodzaak om een reeks technische documenten over te maken (bv. energieaudit, conformiteitsattesten van de elektrische en gasinstallaties van de gemene delen, risicoanalyses en controle van de liften).

Hoewel de verificatie van deze elementen naar aanleiding van het krediet een reële hefboom voor de verbetering van de salubriteit en veiligheid van de gebouwen vormt, is het ook een rem qua timing, want het gebeurt vaak dat sommige van deze elementen niet beschikbaar zijn op het moment van de aanvraag en dat een stemming van de Algemene Vergadering nodig is om ze te bestellen. De noodzakelijke conformiteitswerken worden dus vaak in het project geïntegreerd. Het is dan ook essentieel dat de conformiteit van het gebouw een resultaat is aan het einde van de werken en geen voorafgaande voorwaarde.

Het is bovendien belangrijk om het juiste evenwicht te vinden tussen administratieve vereisten en financieel voordeel, op gevaar af de mede-eigendommen te ontmoedigen om de werken uit te voeren. In Brussel, waar de in de pilootprojecten voorgestelde tarieven dicht bij de markttarieven lagen, vroegen sommige mede-eigendommen zich af of de inspanning de moeite waard was.

Lees ook ons RAPPORT KREDIETEN AAN VOORKEURTARIEF IN MEDE-EIGENDOM 2025-2026