Energetische renovatie

15 Representatieve praktijkgevallen

In het kader van het project Syndic Reno Support werden 10 Laboratoria van de Mede-eigendom georganiseerd, opleidings- en uitwisselingsdagen met meer dan 80 professionele syndici rond energetische renovatie in mede-eigendom en concrete gevallen aangebracht door de deelnemers.

Aanvullend, en soms in navolging van de Laboratoria, werd een verzameling van gedetailleerde individuele getuigenissen uitgevoerd, wat leidde tot de inventarisatie van mede-eigendommen die renovatieprojecten hadden opgestart en tot de publicatie van Reno Stories, concrete gevallen van mede-eigendommen die energetische renovatiewerken hebben uitgevoerd.

Er werden terugkerende problemen en patronen vastgesteld. Om deze te illustreren, selecteerden we 15 gedetailleerde en representatieve praktijkgevallen van het vastgoedpark van mede-eigendommen (Gewest, ouderdom van de gebouwen, aantal kavels).

80% waarvoor energie niet de voornaamste reden voor renovatie was

Energetische renovatie is zelden de voornaamste reden voor werken: van de 15 bestudeerde mede-eigendommen hadden er slechts 3 een zuiver of overwegend energetische motivatie. 6 mede-eigendommen hadden bouwproblemen en wensten hun energieprestatie te verbeteren, terwijl bij 6 andere het energie-aspect later werd toegevoegd, vaak na het ontvangen van gepast advies of een gepaste begeleiding.

80% van de energetische renovatieprojecten... had de energetische verbetering dus niet als voornaamste ambitie.

De meeste werven beogen in de eerste plaats het oplossen van bouwpathologieën, en de energetische verbetering is vaak slechts een opportunistische toevoeging.

Nochtans bemoeilijkt het uitvoeren van bepaalde werken zonder energetische verbetering elke toekomstige ingreep gedurende 15 tot 20 jaar. Het is dus essentieel om de voorwaarden te creëren (stimulansen, snelheid of zelfs vrijstelling van vergunning, ...) die het mogelijk maken om systematisch een energetische reflectie te integreren bij renovaties.

8 jaar gemiddeld per project

Het besluitvormingsproces van mede-eigendommen is complex en traag.

De algemene vergaderingen, het enige toegelaten moment van besluitvorming, worden doorgaans eenmaal per jaar gehouden en de uitkomst van de stemmingen berust op overleg tussen mede-eigenaars met vaak uiteenlopende prioriteiten.

Gezien de grote financiële belangen kan elke onzekerheid of reglementaire wijziging hun projecten in het gedrang brengen, de stemmingen uitstellen, en dus de aanvang van de werken met meerdere jaren.

In de bestudeerde gevallen bedraagt de gemiddelde duur tussen de opstart van de besprekingen en de werf 8 jaar. Slechts 2 mede-eigendommen kwamen tot werken in "amper" 3 jaar, voornamelijk dankzij het vooruitzicht op een aanzienlijk aandeel premies.

150€ /maand /appartement gemiddeld

De renovatie van het dak en van de verwarmingsketel zijn de meest voorkomende eerste acties, ventilatie is de zeldzaamste, maar de mix van werken en hun fasering verschilt voor elk van de geanalyseerde mede-eigendommen.

De bedragen die per schijf worden ingezet, zijn vergelijkbaar: 86% van de mede-eigendommen heeft een individueel bijdrageniveau tussen 100 en 180€/maand per appartement gemiddeld.Slechts 2 mede-eigendommen voerden werken uit met hogere maandelijkse bedragen (350 en 550€/maand) verbonden aan aanzienlijke pathologieën en voor appartementen met een hoge waarde. Hoewel de steekproef beperkt is, wordt dit effect bevestigd door de ervaring van talrijke syndici.

Ambitieuze werken herleiden tot "redelijke" maandlasten is een van de voornaamste succesfactoren, wat de cruciale rol aantoont die het kredietaanbod speelt, en dit in het bijzonder voor de zeer kleine (looptijden) en zeer grote (plafonds) mede-eigendommen.

3+ gecombineerde financieringsoplossingen

De financiering van werken in mede-eigendom blijft de voornaamste rem.

Traditioneel spijsden mede-eigendommen hun reservefonds gedurende lange jaren alvorens de werken uit te voeren. Vandaag zorgen de bedragen die op het spel staan, de dringendheid van de werken en de prijsevoluties ervoor dat kredieten aan mede-eigendommen algemeen worden, maar het aanbod blijft onvoldoende (slechts 4 kredietverstrekkers* bieden dit type krediet aan) en vaak ongepast (maximale looptijden, plafonds, praktische modaliteiten), wat leidt tot de noodzaak om minstens 3 verschillende financieringsoplossingen te combineren voor 90% van de geanalyseerde gevallen.

Het krediet tegen voorkeurtarief is in Wallonië al goed ontwikkeld (tarief van 0%). Hoewel vrij recent, is deze regeling zeer sterk verbeterd (bv. automatische inzameling van de aanslagbiljetten) en is ze een cruciale hulp voor mede-eigendommen. Vier mede-eigendommen uit de steekproef deden er een beroep op, binnen de grens van 60 000 € per appartement en 500 000 € per mede-eigendom.

In Brussel bevindt dit type regeling zich in een pilootfase maar met beduidend hogere tarieven (tussen 3,5 en 5%).

Voor sommige mede-eigenaars blijven de renovatiekosten, zelfs met het juiste krediet, onbetaalbaar. Voor minstens twee van de geanalyseerde mede-eigendommen werd een toename van de verkopen vastgesteld na de stemming van de werken.

*Belfius, BNP Paribas Fortis, KBC/CBC en het Waals Woningfonds

100% opnieuw geïnvesteerd in de volgende werken

Het aandeel van de premies in de totale kostprijs van de werken varieert naargelang de context.

In Brussel kunnen ze voor zuiver energetische renovaties tot 30 % van het bedrag van de werken vertegenwoordigen, maar dit geval is zeldzaam en veronderstelt de afwezigheid van andere dringende zaken. Zodra structurele of waterdichtingsherstellingen erbij komen, daalt het aandeel vaak tot 10 % of minder. Toch blijven de premies, zelfs beperkt, een bijzonder belangrijke stimulans voor isolatie. Voor 3 mede-eigendommen zijn de werken, aangevat na meerdere jaren studie, nog aan de gang, zonder garantie op het ontvangen van de verhoopte premies.

In Wallonië moesten de premies vóór 2023 individueel worden aangevraagd, wat het moeilijk maakte om de effectief ontvangen bedragen te schatten.

Wat doen mede-eigendommen na ontvangst van de premies? 3 ervan hadden een beroep gedaan op een voorfinanciering van de premies en hebben deze dus rechtstreeks terugbetaald. Voor de andere mede-eigendommen die de premies gezamenlijk hebben ontvangen, hebben ze deze systematisch toegewezen aan het vervolg van de werken.

187 kWh/m²/jaar gemiddeld verschil tussen de EPC's van eenzelfde gebouw

Naargelang de ligging in het gebouw (onder het dak, boven de kelders, in het midden…), variëren de warmteverliesoppervlakken, wat leidt tot privatieve EPC-certificaten die soms (zeer) verschillend zijn.

Momenteel zijn de renovatiedoelstellingen (bestaande of voorziene) individueel per appartement, terwijl de voornaamste energiebesparende werken gezamenlijk moeten worden uitgevoerd. De mede-eigenaars betalen dus in functie van hun quotiteiten en niet van de impact op hun EPC (of nog van hun ligging in het gebouw).

Geen enkele van de bestudeerde mede-eigendommen liet een analyse van de EPC's voor en na de werken uitvoeren, ze hebben dus geen garantie dat alle appartementen conform de doelstellingen zullen zijn, hoewel de werken werden ingegeven door het algemene technische en financiële gezond verstand.

70+ regelgevingen en verplichtingen van toepassing op mede-eigendommen

Voor elk van de geanalyseerde mede-eigendommen zijn er waarschijnlijk talrijke andere die, vertrekkend van dezelfde problemen, tot beduidend minder ambitieuze werken op energetisch vlak hebben geleid voor vergelijkbare uitgegeven bedragen.

Op het moment om werken te overwegen, geconfronteerd met de talrijke prioriteiten, is het onderscheidende element het juiste advies en de juiste informatie op het juiste moment te hebben, wat het mogelijk maakt de belangen te bundelen of het proces vlotter te laten verlopen.

Enkele voorbeelden uit de geanalyseerde gevallen:

• variant met standaard inbegrepen isolatie in de technische studie,
• de vergunningsaanvragen groeperen voor de gebouwen van een complex,
• gemeenschappelijk typedetail voor de privatieve vervanging van het schrijnwerk,
• opmerkingen van de brandweer geleidelijk geïntegreerd in het project.

Op de sleutelmomenten maakten de aanwezigheid van architecten of aannemers gespecialiseerd in mede-eigendom en van professionele en opgeleide syndici het verschil tussen kostenwerken en investeringswerken.

612 vastgoedmakelaars-syndici in België

Lange tijd was in de collectieve verbeelding een "goede" syndicus een syndicus die geen werken liet uitvoeren. Jammer genoeg veroudert elk gebouw en zijn ingrepen nodig om het in goede staat te houden en zijn waarde te behouden of te verbeteren. Daarbij komt vandaag de noodzaak om de energieprestaties ervan te verbeteren.

Het proactieve en pragmatische beheer van deze werken, hun planning en financiering worden dus een uitdaging voor het behoud van de patrimoniale waarde, en de syndicus, als wettelijk vertegenwoordiger van de mede-eigendom, speelt een doorslaggevende rol.

De aanstelling van een syndicus (of hij nu professioneel is of niet-professioneel) is verplicht, en toch heeft minder dan 60% van de mede-eigendommen een syndicusmandaat geregistreerd bij de KBO. Cijfers die te denken geven wanneer men bedenkt dat dit nodig is om een goede opvolging te verzekeren bij verandering van mede-eigenaars en voor tal van officiële handelingen.

Een beroep vol betekenis en met mooie perspectieven, dat toelaat om concreet het hoofd te bieden aan de uitdagingen van onze tijd, met name op het vlak van energieprestatie en behoud van de vastgoedwaarde voor miljoenen mede-eigenaars.