VME 004 | VERWARMINGSRUIMTE & ISOLATIE

We beginnen dus met de studie, vervolgens de renovatiewerkzaamheden aan de verwarmingsruimte en de distributie naar de gebouwen. De werkzaamheden worden gefinancierd door een lening gemeenschappelijk aan de drie gebouwen en gefaciliteerd door het bedrijf dat belast is met de werkzaamheden. Gezien de grootte van de verwarmingsruimte en de financiële conjunctuur (groene certificaten), wordt een warmtekrachtcogeneratie toegevoegd. Deze eerste stap brengt direct verlichting. In 2020 bedragen de gaskosten 300.000€ (buiten de daarna bekende prijsschommelingen) en maken het mogelijk om op solidere basis opnieuw na te denken voor latere reflecties.

Parallel aan de uitvoering van de verwarmingsruimtewerkzaamheden wordt nagedacht over de schil van het gebouw. Ook hier gaat het in eerste instantie om een noodzaak die verband houdt met luchtdichtheidsen veiligheidsproblemen van de balkons die op sommige plaatsen sterk beschadigd zijn en het gebouw een bijzonder vervallen uitstraling geven. In 2018 wordt een studie voor de renovatie ervan aangevraagd en de architecten stellen optioneel de isolatie van de zijmuren en de voor-/achtergevelvor (waarvan het oppervlak relatief beperkt is, gezien de omvang van de ramen). De verhouding tussen de "noodzakelijke" kosten en de kosten om 'beter te doen' is dus relatief marginaal, zeker met de beschikbare premies.

De vergunningaanvraag verloopt over het algemeen goed met een relatief snelle en vlotte procedure. Andere gebouwen in het complex hebben immers al eerder vergunningen verkregen, wat een comfortabel "precedent" heeft gecreéerd.  Het enige probleem? De ontdekking van een renovatietaks van 1% van het werkbedrag, specifiek voor de gemeente Evere en die geen uitzondering voorziet in geval van energetische renovatie.

De financiering van een project van deze omvang is complex. De mede-eigendom beschikt bij de start van het project over een reservefonds van ongeveer 300.000€ en besluit dit te verhogen tot 600.000€ voordat de werkzaamheden worden uitgevoerd. Enkele mede-eigenaars uiten het verlangen hun aandeel op een van het collectief krediet losstaande manier te financieren en zo de rente en de kosten van de Atradius-verzekering te vermijden. Uiteindelijk bedragen de ingebrachte eigen middelen voor het project ongeveer 420.000€. Er moet dus nog extra financiering worden gezocht voor het resterende bedrag. Aangezien krediten in mede-eigendom aan plafonds onderworpen zijn, worden twee krediten afgesloten bij verschillende financiële instellingen: 900.000€ en 300.000€, beide verspreid over 10 jaar. Gezien de onzekerheden over de duur wordt het verwachte subsidiebedrag van 200.000€ niet opgenomen in het financiële plan. Indien verkregen, zal dit gebruikt worden voor de isolatie van het dak. Deze investeringen verlopen niet zonder moeite, aangezien een aanzienlijk deel van de eigenaren in de loop van het proces verandert, vaak met specifieke voorwaarden aangaande de kostendeling van de werkzaamheden.

Eenmaal het budget bekend is, moet nog steeds de stap van de stemming worden gezet. Het punt is op steeds meer gedetailleerde wijze behandeld. De mede-eigenaars kennen dus de context, maar de bedragen in het geding blijven aanzienlijk. Welke argumenten hebben de meeste impact gehad bij de besluitvorming?
- Allereerst de impact die de werken zullen hebben op het uiterlijk en de technische staat van de mede-eigendom, om de waarde en aantrekkelijkheid bij verkoop of verhuur te verbeteren. Een investering van 20.000€ in een appartement dat 200.000€ waard is, is volkomen redelijk gezien de verwachte waardevermeerdering.
- De uiteindelijk relatief geringe meerkosten van de isolatie (die bovendien recht kan geven op premies) in verhouding tot de totale hoeveelheid werken die toch al moeten worden uitgevoerd zonder directe terugbetaling.
- De voortdurende evolutie van bouwkosten, leningtarieven en premies: als de werken vandaag haalbaar waren, was er geen garantie dat zij morgen nog haalbaar zouden zijn
- En uiteindelijk het vertrouwen dat de mede-eigendom had in de raad van beheer en de syndicus, die reeds een belangrijk werk had verricht voor het herstel van de mede-eigendom.

Het waren dus overwegingen op korte termijn en met betrekking tot de onmiddellijke meerwaarde voor de waarde van de appartementen die beslissend waren, evenals de vertrouwensfactor in de syndicus. De gevolgen op lange termijn voor de conformiteit in 2050 waren uiteindelijk niet het meest aanwezig (bestonden nog niet concreet in 2015). De prioritering van de werken is ook gedaan voor werken die rechtstreeks betrekking hebben op de appartementen. Noodzakelijke werken ook in de parkeergarages werden daarentegen uitgesteld.
Tot slot is het interessant op te merken dat tussen de eerste discussies en de beslissingen 20% van de aandelen werden verkocht. Het feit dat alle discussies goed in het AV-verslag worden opgenomen, zorgt ervoor dat er geen onduidelijkheid ontstaat voor de nieuwe eigenaren over de bedoelingen van de mede-eigendom.

De bouwwerf verloopt correct. Eenmaal de stemming en financiering achter de rug zijn, zijn de mede-eigenaars over het algemeen ongeduldig om het resultaat van al deze jaren van voorbereiding en werk te zien. 

En daarna? Het zal niet helemaal voorbij zijn. Het platte dak vertoont tekenen van zwakte en zal ook moeten worden gerenoveerd. De gevelwerken zouden tegen eind 2024 afgerond moeten kunnen worden, net op tijd om (normaal gesproken) de premies te krijgen die dan kunnen bijdragen aan de financiering van de dakisolatie.

« Dit is onze eerste winter sinds de isolatie en ik heb de verwarming bijna niet aangestoken », waardeert Belma Tek. « We zijn allemaal blij dat we deze werken hebben uitgevoerd, het verschil in ervaring is echt duidelijk – nog meer dan na de renovatie van de verwarmingscentrale. »

De uitgevoerde interventies hebben ook de energetische prestaties van de gebouwen aanzienlijk verbeterd: « Een eigenaar heeft me net het EPC-certificaat bezorgd dat hij na de werken heeft opgesteld, en het label is C (noot: 137 kWh/m2/jaar), wat al overeenkomt met de EPC-doelstellingen 150 vastgesteld voor 2045 op zijn vroegst »,