VME 015 | DAK & VERDELING

Het dak vertoont verouderingsverschijnselen : een restauratie en isolatie, idealiter gevolgd door de toevoeging van zonnepanelen, worden overwogen. Helaas is de energetische uitdaging niet de enige waarmee de mede-eigendom wordt geconfronteerd : een deel van de overdekte esplanades boven de parkeergarage is ernstig beschadigd en moet worden vernieuwd. Waar moet men beginnen ? 

In eerste instantie lijkt de realisatie van de werken in hun geheel moeilijk te financieren.  Daarom wordt overwogen om eerst de fotovoltaïsche panelen te installeren om de financiën van de VME te ontlasten. De opties voor realisatie uit eigen middelen of door een derde belegger worden in detail door de syndicus geanalyseerd. Gezien de aanzienlijke vermogenswaarden zal de investering gemakkelijk terugverdiend worden, vooral als deze gepaard gaat met energiedeling. De installateur vermeldt een terugverdientijd van 5 jaar. Zelfs bij meer ongunstige aannames die tot een terugverdientijd van 10 jaar leiden, nadert het rendement van het project de 13%. Dit kan helpen om de rentelasten van een grotere lening voor toekomstige werken te betalen. 

Wat gebeurt er als de panelen moeten worden verplaatst om achteraf isolatie uit te voeren? Aangezien de panelen eenvoudig zijn bezwaard, zou de kostprijs dan ongeveer 5000€ zijn, het equivalent van een half jaar winst. Niet onbelangrijk dus, maar toch miniem in verhouding tot de totale kostprijs van de werken.

Welke praktische organisatie voor energiedeling? Dankzij de ontwikkeling van regelgeving lijkt dit niet zo complex. Bestanden met individuele verbruiken zullen door de elektriciteitsnetteheer aan de syndicus worden doorgegeven. Het is afgesproken dat de energiedelingsafrekeningen jaarlijks zullen plaatsvinden in plaats van maandelijks, zodat dit aansluit bij het boekhoudkundig jaar van de VME. Het is verder ook afgesproken in het delingscontract dat de bedragen aan de verhuurders zullen worden gefactureerd en dat deze verantwoordelijk zijn voor het doorbelasten aan hun huurders. Er blijven enkele praktische punten om op te helderen (kostenloosheid slimme meters, fiscale modaliteiten...), maar er blijft ongeveer een jaar voor over.

Met meer duidelijkheid over het potentieel van panelen en energiedeling als hefboom voor herinvestering, wordt in AV besloten om voor alle werken te lenen. Een collectief krediet van 500.000€ wordt aangevraagd bij het Fonds du Logement Wallon (rente 0%). Aangezien dit krediet onder meer afhangt van de inkomsten van de mede-eigenaars, is het niet zeker dat het wordt verkregen. Een parallel kredietaanvraag voor alle werken (1.100.000€) wordt daarom aangevraagd bij een klassieke bankinstelling (3,6% in november 2024). Als een deel van het krediet uiteindelijk via het Fonds du Logement kan worden gerealiseerd, des te beter: men zal des te minder op klassieke wijze lenen. Het feit dat de formulering van de in AV gestemd punten goed is voorbereid, stelt in staat om niet opnieuw een AV bijeen te roepen eenmaal de oplossing is bepaald.

Bepaalde banken stellen toe dat alleen de mede-eigenaars die dit wensen deelnemen. Gezien de kosten van het krediet, worden mede-eigenaars uitgenodigd om te verifiëren of zij betere voorwaarden kunnen krijgen via private financiering (bijv. overname van lopende schuld op een hypothecair krediet). Echter, als zij zich niet schriftelijk EN door betaling van hun aandeel vóór afsluiting van het globale krediet manifesteren, zullen zij daarin worden opgenomen.

Er wordt belangrijk informatiewerk verricht voor en tijdens de AV om de voorgestelde optie toe te lichten. Door de werken "in één keer" uit te voeren, zullen de appartementen aan waarde winnen, zelfs met een lopende lening om af te betalen, al is het maar door de verbetering van het EPC. Bovendien zal een potentiële koper waarderen dat de mede-eigendom het probleem al ter hand heeft genomen en weet wat de exacte kosten ervan zullen zijn. Ten slotte, als men het reservefonds met dezelfde snelheid aanvult als de terugbetaling van de krediet, zorgt inflatie (en de onzekerheid met betrekking tot de evolutie van de werkkosten) ervoor dat dezelfde bedragen "minder" werken zouden kopen. Uiteindelijk zouden de energiebesparingen voortvloeiend uit energiebeheer (zonder isolatie te noemen) de kredietrente ruimschoots compenseren. De stemming is aangenomen en de mede-eigendom is vandaag, eind 2024, klaar om dit avontuur aan te gaan!