VME 154 | TOEVOEGVING BALKONS

Parallel hieraan moeten verschillende opeenvolgende reparaties worden uitgevoerd om (althans op korte termijn) infiltraties op te lossen. Een meer diepgaand project zal nodig zijn, maar waar moet je beginnen? De mede-eigendom laat daarom een audit van het gebouw uitvoeren en tekent daarbij de plannen opnieuw. Deze volledige en pragmatische analyse sterkt de mede-eigendom in het besluit om de voorkeur te geven aan een zo globaal mogelijke aanpak wat betreft de gevel.

In eerste instantie overwoog de mede-eigendom om alleen vooruit te gaan door offertes aan bedrijven aan te vragen, maar het blijkt al snel dat gezien de omvang van de voorziene werken een echte architectenmissie inderdaad noodzakelijk is.

Bij de diepgaande technische studie blijkt dat het beton van de kleine balkons (1,1 m²) ernstig beschadigd is en dat hun renovatie riskeert onevenredig duur uit te vallen (en bovendien een ernstige thermische brug vormt). Het wordt daarom overwogen, samen met de architect, om ze af te breken en het gelegenheid te gebruiken om nieuwe terrassen van +/-20m² te creëren met onafhankelijke structuur, en dit op kosten van de eigenaren die dit wensen. De verbetering in termen van levenskwaliteit, maar ook van waardetoename van de appartementen wordt al snel een belangrijk element van interesse in het project.

De aanpassing van de terrassen en de isolatie van de zijgevel aan de buitenkant vereisen een bouwvergunning, de mede-eigendom doet het nodige, met zijn architect, om het verzoek in te dienen.

Maar de verkrijging van de bouwvergunning blijkt gecompliceerd : er worden eerst bezwaren ingediend tegen de keuze van het stucwerk op isolatie (aanvullende 15.000€ voor de afwerking "steenbrokjes", niet aangehouden vanwege de prijs), daarna tegen de keuze van de kleur van het stucwerk... Uiteindelijk zal de keuze van de kleur moeten worden "bewezen" door een kleurenkaart te vergelijken met de kleuren van de naastliggende stenen.

De financiering van het project brengt eveneens zijn deel aan moeilijkheden met zich mee.

In eerste instantie was op basis van de begroting een principiële akkoord verkregen voor de financiering van een bedrag van 350.000€ over 7 jaar. Het project vordert en aanbestedingen worden uitgeschreven. De voorziene bedragen blijven ruim binnen de geplande enveloppe. Zodra de keuze van de dienstverlener is gemaakt, onderneemt de VME stappen om het krediet te activeren.

Maar ondertussen heeft de bankier die het dossier beheerde, die gewend was aan projecten in mede-eigendom, van afdeling gewisseld, en weigert de bank voortaan het krediet toe te kennen. Uiteindelijk zal een overleg op hoog niveau nodig zijn opdat het krediet eindelijk wordt toegekend.

Hieraan kwam nog bij dat een complexe erfenis, die zich tijdens de aflossing van het krediet voordeed, eveneens problemen heeft opgeleverd : de mede-eigendom is wel blij dat zij zich op een kredietverzekering heeft ingeschreven. Behalve dat verloopt de aflossing zonder bijzondere problemen. Sommige mede-eigenaars besluiten zelfs hun aandelen iets eerder af te lossen.

De uitvoering van de werf begint in januari 2020. Ondanks de zorgvuldige planning, blijven er enkele verrassingen over (met name een bijzonder instabiele ondersteuning achter de gevel­stenen). Alle geplaatste isolaties voldoen aan de EPC en de thermische brugvorming tussen de gevels/terrassen/dak en kroonlijst is bijzonder zorgvuldig uitgevoerd. Maar het grootste onvoorziene gebeurt in maart 2020, toen, vanwege COVID, de werf moet worden stilgelegd terwijl de werkzaamheden al aan de gang zijn. Dit posten alleen voegt 8.000€ toe aan de totale kosten. Dankzij een meer dan ijverige opvolging kan de werf, niet zonder moeite, worden afgesloten met een eindresultaat dat erg gewaardeerd wordt door de mede-eigenaars.

Over het algemeen is de mede-eigendom zeer tevreden over het eindresultaat, vooral gezien het feit dat het project veel tijd nodig had om uit te rijpen en gerealiseerd te worden. 

Een laatste verrassing, en niet de meest aangenaam, werd echter opgemerkt bij de actualisering van de PEB-certificaten: ondanks de uitgevoerde werken en ondanks de goede "gemiddelde" score, bevonden bepaalde appartementen zich na de werken in PEB-scores van E, zelfs van F! Een diepere analyse kon het belangrijke effect van kelderverdiepingen (inmiddels goedkoop geïsoleerd) en de overstap naar elektrische verwarming, zeer penaliserend, vooral voor kleine studio's, identificeren.

En wat nu? De mede-eigendom overweegt fotovoltaïsche panelen op het dak toe te voegen, maar dat is nog niet voor onmiddellijk.